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19华南01:华南国际工业原料城(深圳)有限公司2019年公开发行公

发布日期:2019-07-30 11:24   来源:未知   阅读:

  本次债券上市前,发行人最近一期末的净资产为2,423,048.59 万元(截至

  2019 年3 月31 日合并报表中所有者权益合计数);发行人合并财务报表资产负

  债率为65.34%,母公司资产负债率为65.19%;本次债券上市前,发行人最近三

  个会计年度实现的年均可分配利润为134,141.53 万元(2016 年至2018 年度经审

  不超过人民币14 亿元公司债券,认购本次债券的投资者需要符合《管理办法》

  年度及2019 年1-3 月合并报表中归属于母公司所有者的净利润分别为191,503.39

  率存在波动的可能性。同时,债券属于利率敏感性投资品种,本次债券期限较长,

  九、报告期各期末,公司合并报表资产负债率分别68.45%、67.51%、66.79%

  和65.34%。发行人资产负债率较高,主要原因系随着公司业务的不断扩张,公

  司资金需求量加大所致。预计未来1-2 年,随着公司业务的发展,公司仍将保持

  资产、无形资产和其他长期资产的现金支出规模。2016 年、2017 年、2018 年及

  2019 年1-3 月,公司投资活动产生的现金净流量分别为-146,875.97 万元、

  和37,446.70 万元。总体来看,公司的营业收入逐年增加,但收入结构发生了较

  大的变化,物流园区配套销售收入占营业收入的比例由2016 年度的18.23%上升

  到2018 年度的60.77%,物流园区开发和物流园区经营收入比重都有所下降。这

  十三、截至2018 年12 月末,发行人受限资产账面价值合计2,661,219.64 万

  元,其中抵押、质押资产账面价值2,589,958.78 万元,受限货币资金71,260.86

  十五、报告期各期末,发行人流动比率分别为1.10、1.04、1.11 和1.10,速

  动比率分别为0.38、0.37、0.33 和0.27。截至报告期各期末,发行人的短期借款、

  一年内到期的非流动负债及其他流动负债合计为587,384.43 万元、827,714.90 万

  十六、报告期各期末,发行人其他应收款1账面价值分别为358,174.73 万元、

  13.44%、20.08%、9.55%和6.78%。发行人其他应收款主要为非经营性往来占款,

  截至2018 年末,发行人非经营性往来占款账面价值为259,974.68 万元,占其他

  应收款比例为77.75%,占净资产比例为10.90%,占总资产比例为3.62%。截至

  2019 年3 月31 日,发行人非经营性占款账面价值为191,864.41 万元,占其他应

  收款账面价值的85.88%,占净资产比例为7.92%,占总资产比例为2.74%。非经

  0.50%以下的,由董事长审批;公司与关联法人发生的交易金额占公司最近一期

  1 根据财政部于2018 年6 月15 日发布《关于修订印发2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财

  会[2018]15 号),依据上述通知公司2018 年度和2019 年3 月末报表将“应收利息”、“应收股利”和“其他应

  经审计归属于母公司股东权益0.5%以上的,由董事会审议批准,该类往来款参

  十七、报告期各期末,发行人投资性房地产账面价值分别为3,488,130 万元、

  1,819,162.44 万元,占发行人投资性房地产账面价值的57.34%。发行人投资性房

  十八、2016 年、2017 年及2018 年,发行人归属于母公司股东的净利润分别

  万元和2,677.74 万元,2016 年度的营业外收入主要为政府补助利得。发行人净

  十九、截至2019 年3 月末,发行人对外担保余额合计为1,076,776.05 万元,

  对非关联方担保余额为852,693.45 万元,其中承担阶段性担保额为825,936.41

  万元,全程担保额为26,757.04 万元;对合并范围外关联方担保余额224,082.60

  二十、截至2018 年12 月31 日,发行人账面价值806,938 万元的投资性物

  业未办理房产证,另有账面价值合计62,282.94 万元的固定资产尚未办理产权证

  二十二、根据发行人总体发展规划,截至2018 年12 月末,公司主要在建、

  拟建项目共11 个,计划总投资155.54 亿元,已完成投资54.02 亿元。华南城项

  二十三、2018 年6 月-7 月,大公国际资信评估有限公司(以下简称大公国

  称中证鹏元)对发行人存续期债券主体评级维持AA 级。东方金诚国际信用评估

  力。2018 年度,发行人根据市场情况改变资产配置策略,将出租率较低的南宁2

  -3 号交易广场负1 层和5 层,南昌5 号交易广场,郑州1 号交易广场等项目转

  租金为基础进行测算,符合住房和城乡建设部发布的国家标准《房地产估价规范》

  (GB/T50291-2015)的规定。报告期各期末,发行人已完工投资性房地产出租率

  公司于2018 年11 月12 日召开2018 年第25 次董事会会议,形成了华南国

  2018 年11 月12 日,公司唯一股东华南城控股有限公司作出决定,同意华

  南国际工业原料城(深圳)有限公司公开发行公司债券(面向合格投资者)方案,

  本次债券计划发行总规模不超过人民币14 亿元(含14 亿元),分期发行:

  过人民币10 亿元(含10 亿元),可附超额配售选择权不超过人民币4 亿元;剩

  2019 年4 月28 日签发的“证监许可[2019]843 号”文核准,公司获准向合格投

  资者公开发行面值总额不超过14 亿元的公司债券。公司将综合市场等各方面情

  2、债券名称:华南国际工业原料城(深圳)有限公司2019 年面向合格投资

  3、发行规模:本次债券发行规模不超过14 亿元(含14 亿元)人民币,采

  用分期发行的方式。本期债券基础发行规模为1 亿元,可超额配售不超过1 亿元。

  8、存续期限:本期债券期限为1+1+1 年,在债券存续的在第1 年末、第2

  末调整本期公司债券存续期第2、第3 年的票面利率;发行人将于第1、第2 个

  计息年度付息日前的第20 个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布

  调整幅度的公告后,投资者有权选择在本期公司债券的第1、第2 个计息年度付

  司债券票面利率及调整幅度的公告之日起3 个交易日内,债券持有人可通过指定

  15、发行首日及起息日:本期债券发行首日为2019 年8 月1 日,起息日为

  16、付息日:本期债券的付息日为本期债券存续期内每年的8 月1 日。如投

  资者在本期债券的第1 个计息年度末行使回售选择权,则其回售部分债券的付息

  日为2020 年8 月1 日;如投资者在本期债券的第2 个计息年度末行使回售选择

  权,则其回售部分债券的付息日为2020 年至2021 年每年的8 月1 日;若投资者

  未行使回售选择权,则本期债券的付息日为2020 年至2022 年每年的8 月1 日。

  如遇法定及政府指定节假日或休息日,则顺延至其后的第1 个交易日;顺延期间

  17、本金兑付日:本期债券兑付日为2022 年8 月1 日。如投资者在本期债

  券的第1 个计息年度末行使回售选择权,则其回售部分债券的兑付日为2020 年

  8 月1 日;如投资者在本期债券的第2 个计息年度末行使回售选择权,则其回售

  部分债券的兑付日为2021 年8 月1 日。如遇法定及政府指定节假日或休息日,

  《信用评级报告》(东方金诚债评字[2019]350 号),公司的主体信用等级为AA+,

  郑州6 个城市,项目建设规模大、经营业务多元,在深圳商品交易市场具有很强

  限公司2019 年公开发行公司债券”的存续期内密切关注华南国际工业原料城

  产生重大影响的事项时启动,并在启动日后10 个工作日内出具不定期跟踪评级

  根据东方金诚2016 年7 月1 日发布的跟踪评级报告(东方金诚债跟踪评字

  [2016]143 号),东方金诚上调发行人主体信用评级为AA+,评级展望为稳定,

  2018 年6 月-7 月,大公国际资信评估有限公司(以下简称大公国际)和中

  州等6 个城市,项目建设规模大、经营业务多元,市场定位合理,在深圳商品交

  占约25%。按照规划,公司各“华南城”项目中的一期计划销售30%~60%的商

  用于出租以获得中长期的经常性租金收入和资本升值。2015 年~2017 年,公司

  分别实现营业收入43.47 亿元、44.30 亿元和54.02 亿元,逐年增长;其中公司物

  划进行开发,规划建筑面积均较大,合计约为5589 万平方米。截至2018 年3

  月末,公司已购土地规划建筑面积约为2853 万平方米,已完工物业面积为1270

  万平方米,其中可售部分为818 万平方米,已售物业面积为527 万平方米,未来

  和运营商,拥有深圳华南城等6 个综合商贸物流及商品交易中心,业务持续性较

  及物流业务等,其中物业租赁为主要业务,分为经营租赁和融资租赁。2017 年

  土地成本方面,公司自持物业楼面地价约为100~700 元/平方米,土地成本

  资产质量及流动性方面,近年来公司资产规模不断增加。2015 年~2017 年

  和50.83%,公司资产构成以非流动资产为主。公司采用重资产的运营模式,自

  近几年公司营业收入稳定增长。2015 年~2017 年,公司营业收入分别为

  43.47 亿元、44.30 亿元和54.02 亿元,稳定增长;同期,营业利润率分别为33.30%、

  26.66%和19.80%,逐年有所下降,主要系结转的南宁和哈尔滨华南城售价较低

  所致;公司公允价值变动收益分别为15.09 亿元、13.70 亿元和18.51 亿元,主要

  为投资性房地产的公允价值变动收益;同期,营业外收入分别为11.30 亿元、13.59

  亿元和0.31 亿元。2017 年,公司新增其他收益5.83 亿元,主要为政府补助。2015

  年~2017 年,公司经营活动产生的现金流量净额分别为9.88 亿元、14.76 亿元和

  -9.86 亿元,2016 年的净流入规模有所增长,主要是当年销售情况有所好转,销

  售商品、提供劳务收到的现金大幅增长所致。同期,公司EBITDA 利息倍数分

  和8.36 倍,公司债务规模有所上升且以短期有息债务为主。考虑到公司收入保

  滚动的开发方式有助于公司获取长期稳定的收益;截至2018 年6 月末,公司在

  各家银行授信未使用的授信额度为117.04 亿元等因素,公司实际偿债能力很强。

  限公司(以下简称“小商品城”)和海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海

  宁皮革”),二者主体级别均为AA+。华南国际在经营规模低于小商品城,公司

  南国际的评级应用中,公司对外部环境的基本判断为:2018 年上半年宏观经济

  动效应增强,抵消了净出口增速下滑对经济增长的影响。M2 和社融存量增速均

  更为积极。近年来我国商业地产投资增速放缓,一线城市的商业地产空置率较低,

  的开发和经营业务,总体规模较大,在深圳商品交易市场具有很强的品牌影响力,

  省会城市的城乡结合带,所处位置交通便利。公司经营涵盖五金化工、皮革纺织、

  60%的商铺物业和全部住宅物业实现资金回笼,剩余商铺物业和全部商业配套自

  资产质量及流动性方面,近三年华南国际资产规模不断增加,2018 年6 月

  末,公司资产总额为705.40 亿元,其中非流动资产占比为50.83%,资产流动性

  盈利能力方面,2015 年~2017 年,公司总资本收益率分别为5.52%、5.36%

  和4.45%,净资产收益率分别为10.39%、9.29%和6.69%,公司盈利能力仍保持

  较高水平;同期,营业利润率分别为营业利润率分别为33.30%、26.66%和19.80%。

  出售,约40%~70%用来自持。未来随着公司商品交易市场自持物业规模的增长,

  现金流充足性方面,2015 年~2017 年,公司经营活动产生的现金流量净额

  分别为9.88 亿元、14.76 亿元和-9.86 亿元,2016 年的净流入规模有所增长,主

  要是当年销售情况有所好转,销售商品、提供劳务收到的现金大幅增长所致;2018

  年6 月末经营活动产生的现金流量净额为30.62 亿元。2015 年~2017 年,投资

  活动产生的现金流量净额分别为-45.99 亿元、-14.69 亿元和-5.05 亿元,筹资活动

  产生的现金流量净额分别为41.39 亿元、-5.37 亿元和2.80 亿元。

  和8.36 倍。考虑到公司自持物业比例较高,有助于获取长期稳定的收益,将有

  长,资产流动性较好,公司自持物业将有助于增强公司的盈利能力及经营稳定性,

  间接债务融资能力较强。截至2018 年12 月末,公司在各家银行合并口径授信总

  评级,初始主体评级结果均为AA。2016 年7 月1 日,东方金诚对发行人主体及

  “16 华南01”、“16 华南02”2016 年度跟踪评级报告将发行人主体评级由AA

  年5 月和2019 年5 月,发行人分别兑付了2014 年度第一期中期票据利息款7,500

  年9 月和2018 年9 月,发行人分别兑付了2014 年度第二期中期票据利息款8,400

  万元;2015 年10 月,发行人分别兑付了2014 年发行的短期融资券本金220,000

  分别兑付了2015 年公司债券利息款10,500 万元,2018 年4 月实施回售偿还投资

  者本金149,951.8 万元,2019 年4 月实施提前赎回偿还投资者本金48.20 万元及

  万元;2016 年9 月,发行人分别兑付了2015 年发行的短期融资券本金210,000

  别兑付了2016 年第一期公司债券利息17,940 万元及2019 年1 月兑付本金

  年9 月,发行人分别兑付2016 年度第一期短期融资券本金120,000 万元及利息

  款5,880 万元;2018 年3 月,发行人分别兑付了2017 年第一期超短期融资券本

  二期超短期融资券本金50,000 万元及利息2,404.1 万元;2019 年4 月,发行人发

  4、EBITDA 利息保障倍数=(利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊

  所属行业:按照2011 年第三次修订的《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011)

  和《上市公司行业分类指引》(2012 年修订)(2012 年10 月26 日证监会公告〔2012〕

  营);展览、展示、会议;建立和经营华南国际工业原料城内的电子商务系统(以

  立,由深圳市人民政府于2002 年12 月13 日颁发了外经贸粤深外资证字

  [2002]1505 号《中华人民共和国台港澳侨投资批准证书》,2002 年12 月18 日取

  得深圳市工商行政管理局颁发的企独粤深总字第310143 号《企业法人营业执

  照》,投资总额为港币20,000 万元,注册资本为港币8,000 万元,由华南城控股

  有限公司持股100%,经营范围为:在华南国际工业原料城内经营①房地产经营

  审验,并于2003 年1 月29 日出具深中法验字[2003]第0075 号验资报告。

  2003 年12 月9 日,经深圳市工商行政管理局核准,深圳华南城的住所由“深

  圳市龙岗区海关大厦西座8009 室”变更为“深圳市龙岗区平湖镇华南大道1

  2004 年3 月22 日、7 月14 日和9 月17 日,深圳华南城前后三次连续变更

  2004 年3 月22 日变更后经营范围为:在华南国际工业原料城内经营①房地

  2004 年7 月14 日变更后经营范围为:在华南国际工业原料城内经营①房地

  2004 年9 月17 日变更后经营范围为:在华南国际工业原料城内经营①房地

  上项目须经有关行业主管部门批准方可营业)。从事宗地号为G04224-0008、

  2005 年7 月22 日,发行人通过股东增资方式,注册资本从港币8,000 万元

  增加至港币18,000 万元,其中:以货币方式投入港币300 万元,其余部分以已

  登记外债港币9,700 万元转增;同时其投资总额由港币20,000 万元增加至港币

  50,000 万元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于

  2005 年7 月4 日出具深义验字[2005]第220 号验资报告。本次变更后发行人

  2005 年12 月31 日,发行人通过股东增资方式,注册资本从港币18,000 万

  元增加至港币28,000 万元。增资方式为:深圳华南城以2004 年度实现的税后利

  润人民币10,400 万元(按汇率1.04)折合港币10,000 万元进行再投资。上述变更

  已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于2005 年12 月29 日出具

  深义验字[2005]第357 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南城控股有限

  2007 年11 月14 日,发行人通过股东增资方式,投资总额从港币50,000 万

  元增加至港币116,000 万元,注册资本从港币28,000 万元增加至港币40,000 万

  元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于2007 年11

  月12 日出具深义验字[2007]224 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南

  城控股有限公司,持股比例100%,未发生变化。同时经深圳市工商行政管理局

  2008 年2 月27 日,经深圳市工商行政管理局核准,发行人企业类型从“独

  2010 年2 月8 日,发行人通过股东增资方式,投资总额从港币116,000 万元

  增加至港币176,000 万元,同时注册资本从港币40,000 万元增加至港币100,000

  2010 年2 月5 日出具大公天华(深)会外验字(2010)001 号验资报告。本次变

  2010 年6 月13 日,发行人通过股东增资方式,投资总额从港币176,000 万

  万元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于2010 年

  6 月7 日出具深义验字[2010]73 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南城

  2010 年11 月2 日,发行人通过股东增资方式,投资总额从港币236,000 万

  元增加至港币276,000 万元,同时注册资本从港币130,000 万元增加至港币

  150,000 万元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于

  2010 年10 月8 日出具深义验字[2010]141 号验资报告。本次变更后发行人股

  东为华南城控股有限公司,持股比例100%,未发生变化。同时,经深圳市科技

  2011 年6 月14 日,发行人通过股东增资方式,投资总额从港币300,000 万

  万元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验,并于2011 年

  6 月2 日出具深义验字[2011]65 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南城

  控股有限公司,持股比例100%,未发生变化。同时,经深圳市科技工贸和信息

  2014 年1 月6 日,发行人作出《华南国际工业原料城(深圳)有限公司变

  更决定》,公司董事长兼法定代表人由郑松兴变更为郑大报。2014 年1 月24 日,

  根据《变更(备案)通知书》([2014]第81558514 号),变更后的法定代表人为:

  2014 年2 月24 日,发行人作出《华南国际工业原料城(深圳)有限公司变

  更决定》,公司董事长兼法定代表人由郑大报变更为郑松兴。2014 年2 月25 日,

  《变更(备案)通知书》([2014]第81611618 号),变更后的法定代表人为:郑

  2014 年12 月30 日,经深圳市工商行政管理局核准,发行人变更经营范围

  有关行业主管部门批准方可经营);货物、技术进出口(不含进口分销);经营保

  2015 年4 月22 日,发行人作出《华南国际工业原料城(深圳)有限公司变

  马介璋、孙启烈、马伟武、谢文瑜、郑妙芳。2015 年4 月22 日,深圳市市场监

  督管理局对发行人法定代表人及董事会成员变更事宜进行了登记。根据《变更(备

  案)通知书》([2015]第83229171 号),变更后的董事长兼法定代表人为:郑妙

  2015 年9 月1 日,深圳市场监管局出具《变更(备案)通知书》([2015]第

  83681743 号),对发行人经营范围变更情况予以备案,变更后的经营范围为:工

  服务;物业管理;仓储配送;餐饮服务(具体项目由分公司经营);展览、展示、

  业主管部门批准方可经营);货物、技术进出口(不含进口分销);经营保税区仓

  2017 年3 月15 日,发行人股东作出《华南国际工业原料城(深圳)有限公

  员为张文鸿、林琳、谢文瑜,委派吴业敏为监事,同意修正公司章程。2017 年3

  月16 日,发行人向深圳市场监管局提交《变更(备案)登记申请书》,对发行人

  1668.HK),该公司于2002 年5 月在香港注册成立,是中国规划、建设、运营大

  2、期间费用率=(销售及分销开支+行政开支+其他开支+融资成本)/收入×100%

  4、EBITDA 利息保障倍数= EBITDA/(融资成本+资本化利息支出)

  6、资产负债率=(流动负债总额+非流动负债总额)/(流动资产总值+非流动资产总值)×100%

  9、有息债务=计息银行及其他借贷+中期票据+短期融资券+优先票据+企业债券+境内公司债

  截至2019 年3 月31 日,发行人控股的子公司共计79 家,发行人的联营企

  注1:根据《南昌华南城有限公司章程》,公司董事会由3 名董事组成,其中发行人委派董

  事2 名,占66.67%,同时董事长由发行人委派。发行人持有南昌华南城公司41%的股权,

  但在南昌华南城公司董事会的席位中占66.67%,并由发行人委派董事长,故对南昌华南城

  注2:深圳市塞纳春天科技有限公司,发行人持有深圳市好百年家居连锁股份有限公司75%

  的股份,深圳市好百年家居连锁股份有限公司持有深圳市塞纳春天科技有限公司51%的股

  南宁华南城有限公司成立于2009 年8 月28 日,注册地为南宁,注册资本为

  100,000.00 万元,由发行人持股100%,其经营范围为:工业原(辅)材料、建

  材家俱(除木制)、装饰材料(除危险化学品及木材)、五金机电(除助力自行车)、

  合作);2、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;3、房

  地产二级市场交易及房地产中介或经纪外);物业管理服务(凭资质证经营);自

  程(凭资质证经营);智能化综合服务(除国家有专项规定外);对保税仓、监管

  2根据哈尔滨华亿龙皮草城有限公司最新的章程及股东决议,发行人子公司哈尔滨华南城有限公司对

  哈尔滨华亿龙皮草城有限公司的认缴出资比例为80.775%,由于实际已出资比例为29.4985%,不满足纳入

  截至2018 年12 月31 日,南宁华南城有限公司总资产925,429 万元,净资

  截至2019 年3 月31 日,南宁华南城有限公司总资产921,422 万元,净资产

  西安华南城有限公司成立于2009 年11 月12 日,注册地为西安,注册资本

  为100,000.00 万元,由发行人间接持股100%,其经营范围为市场开发、建设、

  管理,市场房屋租赁、销售,市场营销、策划;房地产开发、建设、经营、出租、

  截至2018 年12 月31 日,西安华南城有限公司总资产711,886 万元,净资

  截至2019 年3 月31 日,西安华南城有限公司总资产714,884 万元,净资产

  哈尔滨华南城公司成立于2012 年1 月9 日,注册地为哈尔滨,注册资本为

  150,000.00 万元,由发行人间接持股100%,其经营范围为中餐类制售:不含凉

  菜、生食海产品、裱花蛋糕(有效期至2014 年12 月12 日);基础电信业务经营、

  商品及技术的进出口业务;酒店企业管理;展览、展示、会议、市场营销、策划;

  计算机网络系统工程;智能化小区综合物业管理系统工程;劳务服务;出租房屋、

  截至2018 年12 月31 日,哈尔滨华南城有限公司总资产763,791 万元,净

  截至2019 年3 月31 日,哈尔滨华南城有限公司总资产756,696 万元,净资

  郑州华南城公司成立于2012 年5 月17 日,注册地为郑州,注册资本为

  100,000 万元,由发行人间接持股100%,其经营范围为专业市场的开发、建设、

  截至2018 年12 月31 日,郑州华南城有限公司总资产1,524,116 万元,净资

  截至2019 年3 月31 日,郑州华南城有限公司总资产1,570,365 万元,净资

  南昌华南城公司成立于2007 年11 月16 日,注册地为南昌,注册资本为

  110,000 万元,由发行人持股41%并实际控制,其经营范围为综合性货运站场、

  截至2018 年12 月31 日,南昌华南城有限公司总资产642,337 万元,净资

  截至2019 年3 月31 日,南昌华南城有限公司总资产602,399 万元,净资产

  行股本100.00%股份权益。而该两家公司分别持有华南城控股有限公司的26.88%

  投票权和已发行股本的7.35%股份权益。郑松兴先生及郑大报先生另外各自持有

  华南城控股有限公司个人权益,分别占华南城控股有限公司已发行股本约0.98%

  南城控股有限公司已发行股本约11.55%股份权益。其他股东持股华南城控股有

  截至2018 年9 月末,郑松兴先生及郑大报先生(连同彼等各自联系人),其

  直接及间接持有华南城控股有限公司35.27%股份,华南城控股有限公司直接持

  有华南国际工业原料城(深圳)有限公司100%股权。2017 年10 月24 日,郑松

  自2017 年10 月24 日起退出2017 年4 月29 日签订之联盟协议安排,就郑松兴

  HoldingsLimited,持有总普通股实际权益占该公司已发行普通股股本约36.24%,

  销业务方面拥有逾35 年的经验。郑大报先生为中国湛江海洋大学校董、香港珠

  公会及香港会计师公会资深会员,曾任粤海投资有限公司(香港上市代码:270)

  职称,中国注册会计师协会(CPA)非执业会员。曾任职卓越置业集团财务总经

  4根据中喜会计师事务所(特殊普通合伙)审计结果,部分面积数据进行了略微调整。

  2 南昌华南城有限公司 110,000 万元 二级 赣建房开字4227 号

  4 哈尔滨华南城有限公司 150,000 万元 二级 黑建房开哈第891 号

  用。商品交易市场作为经营商户、管理商户、服务商户的一种商品流通组织形式,

  根据国家统计局网站数据(统计范围为2016 年成交额亿元及以上的商品交易市

  场),截至2016 年12 月31 日,我国年成交额亿元以上的商品交易市场有4,861

  个,摊位数有345.79 万个,营业面积30,023.37 万平方米;名义成交额10.21 万

  组成部分。统计数据显示,2016 年批发市场成交额达8.79 万亿元,比上年增

  2.36%,占亿元市场总成交额的86.02%,所占比重较上年升高了0.3%。

  行业发展产生一定的制约影响。根据政府的发展规划,我国城镇化率将在2020

  年达到60%,2030 年达到70%。城镇化水平的持续推进和质量的提升,将为房

  力手段,房地产调控政策思路也因此出现重大调整。2016 年,政府工作报告提

  力大的城市要合理增加住宅用地;2017 年,政府工作报告再次提出因城施策去

  库存,加强房地产市场分类调控;2018 年,政府工作报告提出坚持房子是用来

  在购房政策方面,近两年政策变化较大。2016 年9 月之前政策较为宽松,

  而2016 年9 月底至今,政策趋紧。2015 年至2016 年9 月,一二线城市普遍出

  待”、“一二线城市要防泡沫,三四线城市要同城镇化相结合”。2016 年9 月

  28 日国务院房地产专题会和9 月30 日住建部工作部署会上指出:部分城市特别

  是16 个热点城市存在房价过快上涨问题,必须在短期内遏制这一势头,做到“房

  干预和调节,并探索建立房地产长效机制;在地方政策上,则以“分类调控”“因

  城施策”为指引,多个城市从传统的“限购、限价、限贷”扩展到“限售、限商”,

  在货币政策方面,2017 年到2018 年上半年,货币市场无论是从量还是价格

  造中性适度的货币金融环境,实施稳健中性的货币政策。国内债券市场整体弱势,

  融资政策收紧,资金成本压力有所上升。2018 年下半年以来,稳增长的压力有

  质化竞争激烈的问题。与此同时,随着互联网技术的发展,电子商务快速崛起(根

  据国家统计局数据,2015 年我国电子商务交易额约为21.79 万亿元,同比增长

  年,中国电子商务交易额达29.16 万亿元,同比增长11.7%),电子商务对传统商

  国交易中心市场带来巨大需求。总的来看,未来我国商品交易市场仍有发展空间。

  划占地面积约106 万平方米,总规划建筑面积264 万平方米。该项目于2003 年

  9 月取得第一宗土地证,项目分三期滚动开发建设。截至2018 年12 月31 日,

  深圳华南城一期、二期及部分三期合计约239 万平方米物业已竣工。深圳华南城

  项目园区内共涵盖纺织、服装、皮革皮具、电子、五金、化工塑料、印刷、纸品、

  包装、小商品等多个产业门类的中小企业,是集商品展示交易、会展、电子商务、

  新区,园区规划占地面积约261 万平方米,总规划建筑面积约687 万平方米,计

  划分多期滚动开发建设。截至2018 年12 月31 日,该项目总建筑面积约240 万

  万平方米,总规划建筑面积约488 万平方米,计划分两期滚动开发,建成业态包

  发阶段。截至2018 年12 月31 日,园区项目已建成建筑面积约195 万平方米,

  和企业共同推动建设的重要商贸物流项目。2010 年10 月,中国-东盟商品交易中

  西安华南城位于西安市东北部,园区规划占地面积约1,000 万平方米,总规

  划建筑面积约1,750 万平方米,计划分三期滚动开发建设。该项目旨在打造以商

  品与土特产、农用机械设备与配件、小商品等产品。截至2018 年12 月31 日,

  西安华南城已完成建筑面积约180 万平方米的建设,在运营的业态包括五金机

  哈尔滨华南城位于哈尔滨市道外区团结镇,园区规划占地面积约1,000 万平

  方米,总规划建筑面积约1,200 万平方米,计划分三期滚动开发,截至2018 年

  12 月31 日已完成约183 万平方米建筑面积的建设。园区业态共分为市场商贸展

  米,总规划建筑面积约1,200 万平方米,计划分三期滚动开发建设,拟建成中原

  八大功能于一体。截至2018 年12 月31 日,郑州华南城已完成约299 万平方米

  建设,目前运营的业态包括建材、小商品、五金机电、汽摩配件、副食品、服裝、

  的区域。例如,南昌项目距离江西省省政府新址仅2 公里,西安项目离主城区仅

  15 分钟车程,而郑州项目位于当地政府打造的新商务圈内,距离郑州新郑国际

  实际情况,制定出30%-60%的展示位出售、40%-70%的展示位只租不售的经营

  策略。其意义在于:(A)售出30%-60%的展示位,可以有效地保证城内商家的

  稳定性;(B)华南城拥有40%-70%的产权,从根本上保证了投资商与经营者利

  三角、长江中游、东盟、关中天水及东北亚等区域。截至2018 年12 月31 日,

  公司共计完成建筑面积约1,336.19 万平方米交易中心及配套设施的建设,规模体

  名单的通知》(赣发改重点字[2010]2289 号)将南昌华南城项目一期工程列为省

  重点建设项目;河南省人民政府重点项目建设办公室《关于2012 年省重点项目

  项目建设;哈尔滨市大项目工作领导小组办公室文件《关于下达2012 年省市重

  点项目计划的通知》(哈大项目办[2012]1 号)将哈尔滨华南城一期项目列为省市

  激励机制,增强了发行人对人才的吸引力和凝聚力,成为发行人不断发展的动力。

  IPO 融资外,曾多次在境外成功发行债券、可换股票据进行融资,为国内华南城

  交易中心已划分了一个总建筑面积为65,000 平方米的电子商务产业园,并被深

  以及安排由第三方提供的主场运输及配送服务。随着项目发展,2013 年下半年

  到96%以上。报告期各期内,发行人营业总收入分别为44.30 亿元、54.02 亿元、

  68.67 亿元和16.97 万万元,最近一年公司营业总收入规模总体呈增长态势。

  入分别为8.07 亿元、24.53 亿元、41.73 亿元和8.67 亿元。由于物流园区建设逐

  成了公司现阶段收入最主要来源。2017 年度和2018 年度发行人物流配套业务收

  他经营业务。2014 年以来,公司用作融资租赁的项目主要为深圳华南城的配套

  电子商务、奥特莱斯、物业管理及综合物流等。2018 年度发行人物流园区经营

  收入6.99 亿元,同比下降19.28%,主要是因为深圳华南城融资租赁收入减少。

  对手分析、未来商业预测分析)、定位分析、规划设计建议、业态组合协同规划、

  18 个大类的关键业务流程,并在各个环节建立了相应的控制制度。包括《预算

  管理办法》、《工程成本管理办法》、《工程监督检查管理办法》、《工程招标采购文

  件及工程类合同标准版本》、《财务管理制度汇编》、《资金管理制度》、《资金调拨

  管理制度》、《法律事务管理办法及管控权限表》、《运营管理工作规则》、《绩效考

  核管理规定》、《行政采购管理制度》、《规划设计管理工作指引》、《建设工程重大

  安全事故应急预案》、《合同审批及签订流程的管理办法》、《内部审计章程》、《会

  计管理及核算程序》、《工程审计作业指导书》、《园区环境管理办法》、《会计电算

  位标准、岗位罚则及工作流程的制订,为内控制度的实施提供可测量的考核依据,

  圳)有限公司资金管理制度》、《华南国际工业原料城(深圳)有限公司付款管理

  流程》、《华南国际工业原料城(深圳)有限公司资金调拨管理制度》和《华南国

  计管理工作指引》、《华南国际工业原料城(深圳)有限公司工程招标管理办法》、

  《华南国际工业原料城(深圳)有限公司工程成本管理办法》、《华南国际工业原

  料城(深圳)有限公司工程建设管理办法》、《华南国际工业原料城(深圳)有限

  公司工程监督检查管理办法》、《华南国际工业原料城(深圳)有限公司工程项目

  中有关关联交易的要求定义关联人和关联关系,审议批准关联交易事项。按照《企

  根据《公司法》、《证券法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露

  规则》、《管理办法》等相关法律、法规、规范性文件对信息披露事务的有关要求,

  披露的范围、权限、程序和责任人等事项进行了明确,保证了公司对投资者真实、

  建股东(大)会、董事会(执行董事)、监事会(监事)、经理层的法人治理结构。

  审计章程》、《华南国际工业原料城(深圳)有限公司内部审计操作规程细则》对

  核,突出效益、责任、奖罚相结合的业绩考评机制。同时,依据公司的盈利水平、

  健全了公司法人治理结构,自主经营,独立核算,自负盈亏,自主做出业务经营、

  酬制度,公司的董事及高管人员的产生均按照《公司法》、《外资企业法》及其他

  营管理人员和职工,有专门负责人员招聘的人力资源部门,公司制订了严格的《人

  报告期内,董事及高级管理人员的变动均履行了必要的法律程序,符合相关法律、

  三期(3 号交易广场)所占土地,根据发行人与深圳市规划和国土资源委员会龙

  岗管理局于2003 年11 月10 日签署的《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合

  字(2003)5113 号)、于2004 年7 月16 日签署的《深圳市土地使用权出让合同

  书补充协议书》(下称“《补充协议二》”)、于2009 年10 月20 日签署的《补

  充合同2》、于2013 年1 月18 日签署的《深圳市土地使用权出让合同书补充协

  议书》(下称“《补充协议三》”),以及发行人于2004 年3 月2 日取得由深圳

  市规划与国土资源局的土地使用权证书(深房地字第6000117044 号),发行人就

  充协议三》,发行人应于2013 年12 月30 日前按规定完善有关手续并按批准的施

  根据深圳市规划和国土资源局于2016 年1 月15 日出具的《闲置土地认定书》

  (深规土龙闲置认定[2016]第003 号)以及于2017 年10 月12 日出具的《征缴

  土地闲置费决定书》(深规土龙缴费决定[2017]第006 号),上述土地被主管部门

  认定为闲置土地。根据前述《闲置土地认定书》、《征缴土地闲置费决定书》及发

  发行人就该闲置土地已于2017 年10 月12 日向深圳市规划和国土资源委员会龙

  根据发行人与深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2017 年11 月1 日

  四》”),发行人就该宗闲置土地已于2017 年10 月13 日一次性向深圳市规划和

  成果和现金流量。发行人2016 年度和2017 年度的公司及合并财务报告由中汇会

  计师事务所(特殊普通合伙)审计(审计报告文号为中汇会审[2017]2754 号”和

  “中汇会审[2018]2700 号”),发行人2018 年度公司及合并财务报告由中喜会计

  师事务所(特殊普通合伙)审计(审计报告文号为“中喜审字[2019]第0856 号”),

  审计结论均为标准无保留意见。如无特殊说明,本节所引用2017 年度、2018 年

  发行人2016 年度、2017 年度和2018 年度审计报告均执行财政部于2006 年

  年相关财务数据采用中汇会审[2018]2700 号审计报告经追溯调整后的2016 年财

  5 根据财务部于2018 年6 月15 日发布《关于修订印发2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财

  会[2018]15 号),依据上述通知公司2018 年度和2019 年1-3 月报表将“应付票据”和“应付账款”两个科目合

  6 根据财政部于2018 年6 月15 日发布《关于修订印发2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财

  会[2018]15 号),依据上述通知公司2018 年度和2019 年1-3 月报表将“应付利息”、“应付股利”和“其他应

  财政部于2017 年4 月及5 月分别颁布了《企业会计准则第42 号——持有

  待售的非流动资产、处置组和终止经营》(以下简称“准则42 号”)和修订的《企

  业会计准则第16 号——政府补助》(以下简称“准则16 号(2017)”),其中准

  财政部于2017 年12 月及2018 年1 月分别发布了《关于修订印发一般企业

  财务报表格式的通知》(财会〔2017〕30 号)(以下简称“格式(2017)”)和

  《关于一般企业财务报表格式有关问题的解读》(以下简称“格式(2017)解

  企业应当按照企业会计准则和格式(2017)要求编制2017 年度及以后期间的财

  会计政策变更的内容和原因 受影响报表科目名称 2017年度 2016年度

  财政部于2018 年6 月15 日发布了《关于修订印发2018 年度一般企业财务

  报表格式的通知》(财会〔2018〕15 号),对一般企业财务报表格式进行了修订,

  归并部分资产负债表项目,拆分部分利润表项目;并于2018 年9 月7 日发布了

  《关于2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》,明确要求代扣个人所

  报项目因此发生变更的,已经按照《企业会计准则第30 号——财务报表列报》

  1、发行人原制定的应收款项坏账政策,自2017 年1 月1 日起修订,此项会

  计估计变更采用未来适用法,对2017 年度损益的影响为调减归属于母公司股东

  2017 年度发现,2012 年度开始公司在销售部分物业的同时与业主签订带有

  2017 年度财务报表时,发行人针对该项差错采用追溯调整法对2016 年比较数据

  截至2016 年12 月31 日,公司财务报表合并范围内的子公司共75 家,其中

  截至2017 年12 月31 日,发行人财务报表合并范围内的子公司共77 家,其

  中新纳入合并范围的子公司4 家,另有2 家子公司在本期不再纳入合并范围。具

  截至2018 年12 月31 日,发行人财务报表合并范围内的子公司共80 家,其

  中新纳入合并范围的子公司7 家,不再纳入合并范围的子公司4 家。具体情况如

  截至2019 年3 月31 日,发行人财务报表合并范围内的子公司共79 家,其

  9、EBITDA 利息保障倍数=(利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊

  根据《管理办法》的相关规定,并经公司2018 年第25 次董事会会议审议通

  证券交易所申请面向合格投资者公开发行不超过14 亿元(含14 亿元)的公司债

  券。本次债券分期发行,本期债券基础发行规模1 亿元,可超额配售不超过1 亿

  行人非流动负债增加、流动负债减少,流动比率将从1.10 提升至1.15,速动比

  率将从0.27 提升至0.28。本次债券募集资金的运用,将减轻公司的兑付压力,

  34.22%增加至37.28%,提高3.06%。本次债券发行后,发行人资产负债率不变,

  1、发行人2019 年1-3 月财务报表、2016 年度审计报告、2017 年度审计报

  (本页无正文,为《华南国际工业原料城(深圳)有限公司2019 年公开发行公